Kesilapan besar yang biasa berlaku semasa membina rumah di tanah sendiri

 

Sumber artikel - Dawaibesi.com Ramai yang bertanyakan pengalaman saya dalam pembinaan rumah setelah lebih 13 tahun dalam dunia pembinaan banglo ini. ada beberapa pengalaman menarik yang boleh saya kongsikan dan ceritakan disini yang mana boleh dijadikan pengajaran dan panduan bagi bakal-bakal pemilik rumah dan pembaca blog dawai besi.

Kisah 1 - Arkitek yang dilantik oleh tuan rumah menghilangkan diri tanpa berita. Anda jangan ulang kesilapan yang serupa.

Kisah ini berlaku sekitar 2013, melibatkan sebuah rumah dibina di mukim Kajang. Saya mendapat panggilan dari seorang bakal klien yang bernama En Ali (nama samaran) memohon bantuan kami untuk membina rumahnya di Kajang.

Beliau telah mempunyai pelan, dan pelan tersebut telah mendapat kelulusan dari MPKj. Ditakdirkan, En Ali memilih kami yang membina rumah tersebut. Untuk claim pertama, pembayaran adalah dibuat oleh En Ali sendiri dan claim yang berikutnya dibuat oleh pihak bank. Masalah berlaku apabila kami ingin mendapatkan claim dari pihak bank. Untuk membuat claim dgn pihak bank, kami memerlukan Certificate of Completion (COC) dari pihak arkitek, dan En Ali membuat pelan tersebut dengan seorang freelance yang mendapatkan tandatangan dari pihak ketiga.

Freelance tersebut menghilangkan diri dan tidak dapat dijejaki. Untuk COC, hanya arkitek yang menandatangan pelan tersebut sahaja yang boleh mengeluarkan COC untuk rumah tersebut. Kami cuba mendapatkan bantuan dari arkitek lain untuk menandatangan COC, tetapi mereka memerlukan surat serah tugas dari arkitek asal dan pihak bank juga memerlukan surat tersebut untuk membenarkan COC dikeluarkan oleh arkitek baharu. Menambah masalah, pelan yang ditandatangan oleh arkitek tersebut tidak mempunyai no telefon mahupun alamat, hanya bertandatangan, nama dan nombor daftar PAM (Persatuan Arkitek Malaysia) sahaja.

Kami mendapatkan bantuan dengan menyemak alamat arkitek tersebut di borang yang dihantar ke MPKj. Mujur MPKj membenarkan kami mendapatkan semula alamat arkitek. Dengan alamat tersebut kami menjejak semula beliau. Pada mulanya beliau tidak mahu menandatangan borang COC tersebut kerana ia dilakukan oleh freelance dan bukan oleh staff beliau, tetapi setelah kami membawa beliau melawat tapak dan melihat progress dan hasil kerja baru beliau bersetuju mengeluarkan COC tersebut sehingga kerja pembinaan tamat.

Kesan pada tapak binaan, kami terpaksa memberhentikan kerja binaan sementara selama 2 bulan bagi menyelesaikan masalah pembiayaan tersebut. Tuan rumah memang risau sangat masa tu sebab dia takut projek terbengkalai dan bayaran pertama dibuat menggunakan KWSP. Kerja binaan telah dibina sehingga siap sehingga sturuktur binaan dan permulaan kerja ikat bata, tetapi pembiyaan yang kami terima waktu tu hanya 10% sahaja dari nilai projek, nak tak nak, memang kami terpaksa berhentikan kerja sementara sehingga selesai masalah tersebut.

Alhamdulillah, dengan bantuan dari PBT dan juga kesungguhan staff kami, masalah tersebut dapat kami atasi dan rumah tersebut siap sepenuhnya 6 bulan kemudian.

Penting disini sebenarnya kita mencari pelukis pelan yang jujur dan amanah. Tugas pelukis pelan bukan hanya sehingga pelan lulus sahaja, tetapi perlu berterusan sehingga rumah tersebut siap. Sekiranya pelukis pelan tidak mahu bekerjasama dan tidak amanah, masalah seperti yang kami lalui ini bakal terjadi pada tuan puan pula.

Kisah 2 - Ini akibatnya terbeli tanah tapak rumah yang salah. Atas dasar percaya, janji yang ditabur rupanya dusta. 

Kisah ini agak rumit, melibatkan banyak pihak. Berlaku kira-kira 3 tahun lepas. Saya namakan klien sebagai En Aris. En Aris membeli 1 lot tanah lokasi berhampiran Sepang. Tanah tersebut telah dibeli selama 2 tahun dan tanpa kami ketahui tanah tersebut dibeli dengan perjanjian bersama pemaju untuk membina rumah sekali. Tetapi akibat telah lama menunggu dan En Aris telah hilang sabar dengan pihak pemaju, beliau telah meminta kami membina rumah tersebut.

Segalanya berjalan lancar pada peringkat perbincangan, tandatangan kontrak dan masuk tapak. Masalah berlaku apabila kerja binaan bermula. Pihak pemaju telah menahan dan tidak membenarkan kami menjalankan kerja binaan, mereka menyatakan kami telah menceroboh kawasan tersebut dan pemaju tanpa semena-mena terus memasang hoarding dikeliling tapak tanah tersebut. En Aris pula bertegas untuk kami teruskan kerja pembinaan kerana memang telah jelas didalam geran lot tanah tersebut adalah milik beliau, dan akibat pihak pemaju telah melanggar janji, beliau tidak lagi mahu membina rumah dengan pemaju. Pihak pemaju pula bertegas, jika kerja binaan diteruskan juga, tindakan mahkamah akan diambil.

Kami sebagai pihak ketiga yang tidak ketahui apa-apa terpaksa mengalah dan cuba selesaikan masalah tersebut. Pihak pemaju berjumpa kami di tapak dan menerangkan masalah yang timbul. Masalah berlaku kerana lot keseluruhan tanah tersebut telah dihantar ke bahagian Kebenaran Merancang (KM) untuk kerja tanah dan permohonan kelulusan pelan binaan. KM bagi kawasan tersebut diwartakan sebagai kawasan taman perumahan dengan binaan banglo, jika tuan rumah bertegas untuk terus membina rumah tersebut tanpa mendapat kelulusan KM, KM tersebut akan terbatal dan pihak mereka perlu membuat permohonan baru yang memakan kos yang tinggi.

En Aris tetap bertegas untuk meneruskan pembinaan rumah tersebut kerana beliau telah membuat bayaran penuh untuk harga tanah tersebut dan telah menunggu lebih dua tahun tanpa ada sebarang progress dari pemaju. Beliau sendiri ke PBT dan memohon untuk membina rumah tersebut, dan pegawai PBT yang beliau berjumpa menyatakan tiada halangan untuk beliau membina rumah tersebut kerana geran adalah diatas nama beliau sendiri (pegawai tersebut tidak mengetahui KM telah dipohon untuk lot tersebut untuk membina taman perumahan). Beliau sendiri telah membayar sebanyak 15% dari harga binaan kepada kami ketika itu kerana kerja binaan telah bermula.

Untuk cuba mencari jalan tengah dan selesaikan masalah tersebut, pihak kami sendiri meminta bantuan dari seorang arkitek untuk berhubung dengan arkitek pemaju bagi mencari kaedah-kaedah yang boleh diguna untuk meneyelasaikan masalah kedua-dua belah pihak. Pihak arkitek pemaju memberi cadangan supaya bagi lot tersebut sahaja, dimasukkan pelan yang lain mengikut kehendak yang telah dipersetujui oleh En Aris dengan kos ditanggung oleh pemaju. Bagi pihak kami pula, kami membuat keputusan untuk menghentikan kerja binaan sementara waktu hingga masalah tersebut selesai.

En Aris pula tidak bersetuju dan beliau sendiri mengambil keputusan untuk tidak mahu bekerjasama lagi dengan pihak pemaju. Beliau mengambil keputusan untuk menjual semula tanah tersebut kepada pemaju kerana merasakan tindakan menunggu permohonan KM dan juga mendapat kelulusan dari PBT adalah helah pemaju untuk melengahkan lagi kerja binaan di rumahnya. Pada peringkat ini, kami tahu masalah ini tidak dapat diselesaikan lagi kerana En Aris membuat keputusan untuk tidak lagi mahu bekerjasama.  Tindakan En Aris tidak mahu meneruskan perbincangan adalah disebabkan janji yang telah dibuat oleh pihak pemaju pada peringkat awal yang memujuk beliau membeli tanah tersebut dan atas dasar beliau ingin membantu pemaju tersebut, beliau telah menjadi pembeli pertama lot tersebut dan juga atas dasar percaya, beliau telah membuat bayaran penuh dengan janji dari pihak pemaju akan menyiapkan segala infra ditanah tersebut menggunakan wang yang telah dibayar En Aris dan setelah dua tahun tiada sebarang infra disiapkan.

Tapak tanah tersebut kemudiannya telah di silang (seal) oleh pihak PBT dan kami juga tidak dapat meneruskan kerja pembinaan dan En Aris sendiri mengambil keputusan untuk membatalkan kontrak. Tanah beliau tidak dibeli semula oleh pemaju dan sehingga kini setelah tiga tahun berlalu, tiada sebarang kerja binaan dijalankan ditanah tersebut oleh pemaju.  

Disebabkan peristiwa ini, sering saya mengigatkan bakal pembeli tanah, jangan pegang sama sekali janji yang dibuat oleh tuan tanah atau pemaju untuk menyiapkan segala infra sekiranya kita membeli tanah tersebut dengan mengatakan mereka akan gunakan modal tersebut untuk menyiapkan kerja-kerja infra dan sebagainya. Hanya beli tanah yang telah siap infra, jika anda yakin pemaju akan menyiapkan infra, hanya bayar wang pendahuluan sahaja, jangan buat pembayarn penuh. Jadi, semasa anda ingin membeli tanah, pastikan tanya pada ejen hartanah tersebut untuk tanah yang cukup infrastruktur. Anda boleh rujuk laman ade hartanah untuk tips jual beli rumah dan hartanah. Sebenarnya lebih dari lima klien yang saya berjumpa menghadapi masalah yang sama, tetapi kisah En Aris yang sedikit unik sehingga menidakkan hak beliau membina rumah diatas tanah tersebut walaupun telah mempunyai geran dan membuat bayaran penuh.

Pengalaman kami, kami pernah mendaki bukit untuk melihat tanah milik klien yang mana tiada akses masuk dan tanah tersebut telah dibeli lebih dari 5 tahun!! Janji tuan tanah kepada mereka, akan siapkan jalan setelah semua lot habis dijual, jalan tanah merah pun tiada untuk masuk tanah tersebut, memang kesian pada pembeli, beli tanah tetapi tidak boleh dibuat apa.

Ada banyak lagi kisah-kisah menarik yang boleh saya kongsikan, terus membaca di dawaibesi.com, akan saya kongsikan kisah-kisah lain yang boleh dijadikan pengajaran kita bersama.