Cara beli tanah di Selangor untuk bina rumah.

Ramai dari kita kerugian ratusan ribu ringgit kerana tersilap membeli tanah yang tidak sesuai untuk membina rumah. Ikuti perkongsian pengalaman kontraktor rumah yang telah bertemu lebih 100 pemilik tanah. 

Di hujung artikel ini, kami akan senaraikan kelebihan & kekurangan membeli tanah di daerah berbeza sekitar Negeri Selangor.

Proses beli tanah lot banglo untuk buat rumah yang tepat. Ada 7 langkah semuanya.

1. Cari tanah yang sesuai untuk membina rumah

Bukan semua tanah yang dijual boleh digunakan untuk membina rumah. Jadi, perkara pertama yang perlu kita periksa sebelum membeli tanah tersebut, semak dahulu status tanah yang bakal kita beli.

Antara jenis tanah yang ada dipasaran ialah

• Tanah kediaman
• Tanah pertanian
• Tanah komersial 

Apa pentingnya kita mengetahui perbezaan tanah? Sekiranya anda membeli jenis tanah yang kurang sesuai, proses membina rumah akan menjadi susah.

Jenis tanah berbeza mempunyai peraturan yang berlainan. Misalnya, membeli tanah jenis pertanian dengan geran kongsi menyukarkan proses permohonan pembiayaan. Tidak kiralah anda kakitangan swasta mahupun kerajaan. Permit untuk tanah pertanian adalah amat berbeza daripada permit untuk membangunkan hartanah pada sebidang tanah komersil.

Tanah terbaik untuk membina rumah menggunakan pembiayaan bank / kerajaan (LPPSA) ialah tanah bangunan dengan geran individu.

Permohonan kita untuk membina rumah yang patuh sijil CCC / CF daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) di Selangor akan lebih mudah. Kebenaran dari PBT diperlukan untuk bank / LPPSA untuk meluluskan pembiayaan membina rumah di atas tanah tersebut.

Mesti baca: Apakah itu sijil CCC / CF & kepentingannya?

Langkah seterusnya.

2. Semak jenis geran tanah yang anda ingin beli.

Sekiranya ini pengalaman pertama anda dalam urusan jual beli tanah, penting untuk kita mengetahui jenis geran tanah tersebut.

Pada kebiasaannya, kita mengetahui geran jenis perkongsian & juga geran individu.

Elakkan sama sekali membeli tanah dengan geran kongsi kerana banyak masalah yang akan timbul. Antaranya ialah isu persempadanan dengan penama lain di dalam geran tersebut. Terutama sekali sekiranya gean tersebut mempunyai lebih dari 3 penama dan ke atas.

Tanah jenis ini lebih sesuai untuk warisan sesama ahli keluarga terdekat & tidak dirancang untuk penjualan pada masa akan datang.

Lebih baik anda membeli tanah dengan geran individu. Hanya nama anda sahaja yang terpapar di atas geran tersebut. Ataupun sekiranya anda membeli tanah tersebut bersama sama pasangan suami isteri, nama anda berdua akan diletakkan didalam geran tersebut. Jika ini kesnya, pembiayaan membina rumah dari bank ataupun LPPSA akan memerlukan nama anda berdua berada di dalam kontrak pembiaayan rumah untuk melindungi kepentingan bersama.

Mesti baca: Ini perbezaan pembiayaan rumah menggunakan Bank & Kerajaan (LPPSA).

Selain itu, pastikan juga pembelian tanah tersebut dengan geran individu yang berasingan. Bukan geran individu dibawah "master title". Ini kerana pembiayaan bank tidak boleh diperolehi untuk geran individu dibawah master title.

Kita beralih ke langkah ke 3 dari 7 semuanya.

3. Pertimbangkan baik buruk membeli tanah tersebut.

Selepas memastikan tanah yang kita ingin beli mempunyai geran individu berasingan, sekarang ini kita perlu bertanya kepada diri sendiri, soalan soalan berikut.

a) Adakah tanah tersebut jenis pegangan bebas (Freehold) atau pun pajakan (Leasehold). 

Tanah jenis leasehold lebih murah daripada freehold kerana pemilikan kita untuk tanah mempunyai kekangan tempoh. Selepas tempoh pajakan daripada kerajaan tamat, kita perlu memulangkan semula hak milik tanah kepada kerajaan. Tempoh pajakan yang biasa kita dengar untuk tanah jenis ini ialah 99 tahun. Sekiranya ada membeli tanah leasehold dari pemilik lain, semak dahulu baki tempoh pajakan tanah tersebut. Harga tanah jenis ini semakin murah dengan pengurangan tempoh pajakan yang terdapat didalam geran.

Jika diberi pilihan, lebih baik kita memilih tanah jenis freehold. Memang benar harganya lebih mahal berbanding tanah pajakan, tetapi harga tanah tersebut akan meningkat naik dengan masa dan kita mempunyai hak milik kekal untuk diturunkan kepada waris kita.

b) Kemudahan infrastruktur.

Pastikan tanah yang kita ingin membeli mempunyai infra yang lengkap. Semasa kita melawat tanah tersebut, periksa kedudukan longkang, jalan raya, tiang elektrik & paip air terdekat.

Kami pernah berjumpa dengan beberapa pemilik tanah yang membeli tanah dari ejen yang berjanji untuk menyediakan kemudahan tersebut semasa proses jual beli. Namun, selepas urusan jual beli selesai, janji tinggal janji. Ejen tersebut menyepi tanpa berita. Tanah yang telah dibeli terletak jauh di atas bukit tanpa kemudahan jalanraya & longkang yang rapi. Akibatnya, pemilik tanah terpaksa menangguhkan hasrat untuk membina rumah tersebut kerana kos untuk membina infra ini memakan belanja yang hampir sama dengan rumah yang ingin dibina.

Selain itu, PBT di kawasan tersebut juga tidak memberi kelulusan untuk membina rumah kerana satu lagi faktor tambahan. Iaitu

c) Bentuk muka bumi tanah tersebut.

Sebelum membeli tanah, pastikan kita melawat tanah yang ingin dibeli & pastikan kedudukan tanah tersebut benar benar sama di dalam geran.

Tanah di kawasan lapang dengan bentuk muka bumi rata dan mempunyai saliran yang baik harus menjadi keutaaman. Harga tanah memang lebih mahal berbanding tanah di kawasan cerun bukit, tetapi kita akan menjimatkan kos membina rumah. Rumah di kawasan muka bumi tidak rata memerlukan kita membina tembok penahan (retaining wall).

Walaubagaimanapun, sekiranya anda berminat membina rumah idaman dengan pemandangan kaki bukit yang indah, ini tidak menjadi masalah. Asalkan kita sanggup mengeluarkan belanja tambahan semasa permohonan kelulusan pembinaan di PBT. Pembinaan di kawasan cerun bukit yang curam memerlukan permit kerja tanah.

Selain itu, kesan lain yang bakal kita hadapi untuk membina rumah dicerun bukit ialah kekurangan pilihan kontraktor dengan kepakaran yang diperlukan. Ini menyebabkan harga yang diberikan oleh kontraktor lebih mahal & kita tidak mempunyai pilihan.

Pendek kata, sekiranya anda mempunyai kekangan bajet elakkan membeli tanah dicerun bukit ataupun bentuk muka bumi tanah yang tidak rata.

Pengalaman kami sepanjang tahun 2019 sahaja, kami telah berjumpa dengan lebih 4 orang pemilik tanah yang terpaksa menangguhkan niat untuk membina rumah kerana kos membina tembok penahan yang tinggi. Lebih teruk lagi, ada yang membatalkan niat membina rumah di lot tanah tersebut kerana harga membina tembok penahan melebihi harga rumah yang ingin dibina.

d) Saiz tanah & persempadanan.

Tanah yang dibeli perlu mematuhi syarat syarat yang diberikan oleh PBT. Antara syarat utama yang perlu kita ambil kira ialah set back tanah yang bakal dibeli dengan tanah jiran.

Rumah patuh sijil CCC yang ingin dibina dengan pembiayaan dari bank / LPPSA mestilah mempunyai kawasan "setback". Set back ialah kawasan yang tidak dibenarkan pembinaan strutur berdinding & bertiang. Secara umumnya syarat syarat setback adalah seperti berikut

• Mempunyai setback 10 kaki dari lot tanah bersempadan.
• Mempunyai setback 20 kaki dengan jalan raya.

Kesan setback lebih dirasai sekiranya anda membeli tanah "end lot" dan "corner lot". Ini kerana tanah jenis ini mempunyai 2 sisi yang bersempadankan jalan raya. Jadi, luas gunaan tanah maksimum yang boleh digunakan untuk membina rumah lebih rendah jika dibandingkan dengan tanah lot tengah.

Sekali lagi, ini tidak menjadi masalah sekiranya tanah yang anda beli bersaiz luas, contohnya melebihi 6,000 kaki persegi. Selain itu, mereka yang gemar menghiasi rumah dengan tumbuhan lanskap, beserta kolam hiasan untuk ikan sesuai membeli tanah jenis ini. Setback yang besar ini juga memudahkan anda untuk mengadakan majlis kenduri kendara. Lebih banyak ruang letak kereta ataupun untuk meletakkan khemah.

e) Jenis & sifat tanah di kawasan tersebut.

Bergantung kepada lokasi tanah yang ingin dibeli, sifat tanah juga berbeza. Antara jenis tanah yang terdapat di sekitar Selangor ialah

• Gambut
• Berbatu
• Liat
• Bukit

Tanah gambut bukan pilihan yang baik, seeloknya elakkan membeli tanah dikawasan dengan tanah ini kerana tanah gambut gembur & tidak padat, banyak sisa organik seperti tunggul kayu dan akar. Rumah yang dibina di tanah ini akan mengalami mendapan yang lebih tinggi berbanding tanah jenis bukit (tanah merah).

Jadi, kita perlu melakukan kerja "piling" untuk menguatkan asas tapak (foundation) rumah. Kita perlu mengeluarkan belanja lebih untuk membina rumah. Bilangan kayu bakau yang digunakan mestilah mencukupi untuk menampung beban dari keseluruhan rumah yang dipindahkan secara seragam ke tanah. Sekiranya tidak mencukupi, rumah akan mendap lebih banyak di bahagian tertentu. Ini menjadikan rumah senget seperti binaan menara Pisa di Itali. Bagi binaan yang besar dan bertingkat tinggi, seeloknya tanah gambut ini ditukar dengan tanah merah untuk memastikan tanah kurang mendap dan tidak menjejaskan struktur rumah pada masa akan datang.

Atau, retakan akan muncul di dinding rumah yang semestinya bukan saja tidak cantik di mata, malah berpotensi mengundang bencana kepada penghuni rumah. Kos yang perlu dikeluarkan untuk memperbaiki retak & mendapan melampau ini boleh kita elakkan dengan membeli rumah di kawasan lain.

Bagi tanah liat (clay soil), masalah utama adalah mempunyai "water level" yang agak tinggi. Kebiasaan tanah liat adalah di tepi sungai dan kawasan lembah. Kawasan tanah liat adalah sangat sesuai menggunakan piling/cerucuk jenis bakau kerana kayu bakau yang ditenggelami air tidak akan reput. Kelemahan kayu bakau adalah mempunyai tegasan yang rendah, hanya sekitar 70-100kN, oleh itu ia perlu dipakai dalam kuantiti yang banyak. Tidak semua PBT membenarkan penggunaan kayu bakau kerana impaknya pada alam sekitar, semak dahulu PBT ditempat anda sama ada cerucuk bakau dibenarkan atau tidak.

Sekiranya anda bercadang membina rumah di kawasan yang tiada rumah patuh CCC lain telah dibina, kita perlu mengeluarkan belanja untuk melaksanakan ujian tanah aka "soil investigation", atau sekiranya kawasan tersebut telah mempunyai banyak rumah, boleh bertanyakan jiran-jiran sama ada rumah mereka ada dibuat kerja piling atau pun tidak.

Kami harap anda dapat bayangkan, kepentingan menilai faktor jenis tanah sebelum membeli lot tapak rumah idaman anda.

f) Bilangan tingkat rumah yang bakal dibina.

Bilangan tingkat untuk rumah yang akan dibina berkait rapat dengan jenis tanah. Bagi rumah 1 tingkat, kebiasaannya, kita tidak perlu melakukan kerja menanam bakau (piling) ataupun cerucuk., melainkan untuk kawasan bertanah gambut.

Bagi kawasan yang mempunyai tanah keras dan padat seperti kawasan berbukit, pembinaan rumah 2 tingkat pada kebiasannya tidak memerlukan kerja kerja piling. Tetapi, bagi rumah 3 tingkat keperluan untuk piling memang wajib dilakukan. Ini kerana beban yang dikenakan oleh struktur rumah ke tanah lebih tinggi.

Banyak lagi faktor lain yang perlu diperimbangkan sebelum membeli tanah, anda boleh rujuk artikel dibawah untuk bacaan lajut.

Mesti baca: Bagaimana mencari saiz tanah yang sesuai untuk membina rumah.
Mesti baca: Kelebihan & kelemahan rumah 1, 2 & 3 tingkat.

Kita sambung ke langkah seterusnya dalam proses membeli tanah.

4) Periksa zon tanah yang ingin dibeli. 

Tanah yang dibenarkan untuk pembinaan rumah mestilah berada didalam zon yang betul. Pastikan lot tanah yang ingin dibeli berada di dalam zon perumahan.

Elakkan membeli tanah didalam zon industri kerana selain pembinaan rumah tidak dibenarkan, ia juga hampir dengan kawasan kilang yang semestinya sesak trafik kawasan tersebut dengan kenderaan berat & juga pencemaran. Persekitaran yang pastinya tidak sesuai untuk keluarga kita.

Buat tinjauan harga tanah dikawasan tersebut & elakkan terburu buru. Dapatkan seberapa banyak pilihan lot tanah untuk dijual & senarai pendek beberapa tanah yang mempunyai harga & lokasi menarik. Gunakan kemahiran berunding anda dalam mendapatkan tawaran harga terbaik untuk tanah tersebut.

Sekiranya anda kurang yakin, boleh dapatkan bantuan dari agen hartanah yang berpengalaman. Mereka akan memberikan khidmat nasihat & berunding bagi pihak anda. Boleh dapatkan nombor mereka dari ahli keluarga ataupun sahabat handai yang pernah berurusan dengan mereka, Kebanyakan agen hartanah mengenakan caj 3% daripada harga tanah sebagai komisyen.

Apakah langkah kelima?

5) Lantik peguam hartanah.

Pelantikan peguam untuk menguruskan jual beli tanah mampu melancarkan urusan anda dalam selok belok perundangan.

Peguam tersebut akan melaksanakan semakan tanah sama ada menurut undang undang & syarat syarat yang ditetapkan sebelum pembelian dijalankan.

Kebiasaannya, badan yang memberikan pembiayaan pembelian tanah mempunyai panel peguam sendiri yang mahir dengan prosedur bank. Ini semestinya akan menjimatkan masa & memberi keselesaan kepada anda sepanjang proses berlangsung.

Namun begitu, sekiranya anda mempunyai peguam yang disyorkan kenalan atas kecekapan kerja mereka menjalan urusan jual beli tanah, kami sarankan anda menggunakan khidmat mereka. Cepat atau lambat urusan jual beli ini sangat bergantung kepada kualiti kerja mereka.

Kadar pinjaman yang diberikan bank dalam urusan jual beli tanah ialah 70% dari nilai tanah tersebut. Jadi, kita perlu mempunyai wang tunai dalam pembelian tanah.

Hanya 2 langkah lagi untuk selesai.

6. Sediakan dokumen yang diperlukan untuk pembeliaan tanah.

Dokumen dokumen di bawah diperlukan semasa urusan jual beli tanah.

• Geran tanah yang ingin dibeli.
• Salinan IC (kad pengenalan) pembeli & penjual tanah.

Dokumen di atas diperlukan selepas persetujuan dicapai oleh kedua dua pihak & proses jual beli tanah telah dimuktamadkan. Pejabat Pendaftaran Tanah Malaysia perlu dimaklumkan tentang pemindahan pemilikan tanah tersebut telah berlaku.

Status anda sebagai tuan baru hak milik tanah akan dikemaskini. Pada masa ini,salinan IC anda dan penjual tanah diperlukan & juga bayaran duti setem.

Permohonan yang disertakan dokumen lengkap akan memastikan proses ini selesai dalam masa 1 hari.

Langkah terakhir sebelum kita kongsikan tips beli tanah di daerah sekitar Selangor.

7. Lantikan arkitek & kontraktor rumah.

 Selepas urusan menukar nama di atas geran tanah selesai, kini anda boleh mula mencari arkitek ataupun kontraktor rumah yang berpengalaman menguruskan permohonan pembinaan rumah di pihak berkuasa tempatan.

Contohnya, Nas Nuri Construction mampu menguruskan pembinaan rumah anda dari A hingga Z. Lebih mudah sekiranya anda melantik kontraktor yang mampu menguruskan keseluruhan proses kerana anda tidak perlu berurusan dengan lebih dari 1 pihak dalam 1 masa.

Bagi mendapat penerangan lanjut tentang proses lantikan kontraktor, anda sangat digalakkan membaca artikel di bawah.

Mesti baca:

• Panduan membina rumah sendiri menggunakan servis kontraktor.
• Bagaimana memilih kontraktor yang cekap dalam membina rumah idaman anda.

FAQ

Apakah ciri ciri tanah lot banglo yang perlu kita cari supaya proses membina rumah lebih mudah & menjimatkan?

Secara ringkasnya, perkara yang perlu kita pertimbangkan iaitu status tanah, jenis geran, infrastruktur, bentuk muka bumi, saiz tanah, sempadan dan banyak lagi. Kami telah menulis panduan lengkap ciri ciri tanah lot rumah yang terbaik. Baca sekarang untuk menjawab segala persoalan anda.

Bagaimana pula dengan kos yang terlibat dalam membeli tanah?

Membeli tanah lebih berisiko daripada membeli rumah. Selain daripada kecairan yang lebih rendah, harga tanah juga lebih lambat naik berbanding rumah. Kadar pembiayaan yang diberikan bank juga lebih rendah. Jika anda ingin tahu semua kos yang terlibat dalam proses belian tanah, baca panduan ini.

Pelan rumah banglo bagaimana sesuai dengan lot tanah yang anda ingin beli?

Kami telah menyediakan 30 pelan rumah banglo dengan rekabentuk terkini siap dengan garisan anjakan sempadan (setback) yang ditetapkan pihak berkuasa tempatan. Insyaallah sangat membantu anda membuat keputusan. Boleh anda download percuma. Pelanggan yang membina rumah bersama kami akan diberikan pelan baru yang dilukis khas untuk tanah mereka, boleh tukar sampai puas hati.

Berapakah saiz tanah lot yang sesuai untuk membina rumah yang selesa?

Kesilapan yang sering dilakukan ramai orang semasa membeli tanah ialah membeli tanah jenis lot lidi. Tanah lot lidi mempunyai ukuran buka yang kecil & mempunyai ruang membina rumah yang terhad. Anda boleh mengelakkan kesilapan ini dengan membaca panduan memilih tanah dengan ukuran & saiz yang tepat.

Anda mencari kontraktor rumah dengan track record cemerlang membina banglo berkualiti?

Kami di Nas Nuri Construction mempunyai pengalaman lebih dari 15 tahun dalam industri pembinaan & telah membantu lebih 100 tuan tanah seperti anda membina banglo bermutu di lokasi terpilih di sekitar Selangor & Negeri Sembilan.

Nasa Azman Berkelulusan Sarjana Muda Kejuruteraan Awam, Universiti Putra Malaysia. Beliau merupakan Pengarah Urusan Nas Nuri Construction Sdn Bhd. Berpengalaman 10 tahun dalam bidang pembinaan terutama binaan banglo & rumah sesebuah. Beliau boleh dihubungi di alamat emel nasa7377@gmail.com atau boleh terus melayari laman sesawang www.nasnuri.com untuk lebih                                           mengenali Nas Nuri Construction.